คำนวณผลตอบแทนค่าเช่า Rental Yield ปล่อยเช่าอสังหาฯ

Rental Yield คืออะไร

Rental Yield คืออัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ คำนวณจากค่าเช่าที่ได้รับต่อปี เทียบกับราคาซื้อ ยิ่ง Yield สูง ยิ่งคุ้มค่าในการลงทุน โดยทั่วไปนักลงทุนมองหา Yield 5-8% ต่อปีในกรุงเทพ

Gross Yield vs Net Yield vs Cash-on-Cash

Gross Yield คำนวณจากค่าเช่ารายปีหารด้วยราคาซื้อ ยังไม่หักค่าใช้จ่ายใด ๆ

Net Yield หักค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ภาษี และอัตราว่างแล้ว ให้ภาพที่ใกล้เคียงความจริงมากกว่า

Cash-on-Cash Yield คำนวณจากกระแสเงินสดจริง เทียบกับเงินดาวน์ที่ลงทุนไป ใช้เมื่อมีสินเชื่อ

วิธีใช้เครื่องมือนี้

• เลือก preset คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ หรือบ้านเดี่ยว
• กรอกราคาซื้อ ค่าเช่า และค่าส่วนกลาง
• ปรับอัตราว่างและค่าซ่อมบำรุงตามความเป็นจริง
• ติ๊กมีสินเชื่อ แล้วกรอกยอดกู้ ดอกเบี้ย และระยะเวลา
• ดูทั้ง 3 ตัวชี้วัด Yield และกระแสเงินสดต่อเดือน

ตัวอย่าง

ซื้อคอนโด 2 ล้านบาท ปล่อยเช่า 15,000/เดือน ค่าส่วนกลาง 2,000/เดือน อัตราว่าง 5% ค่าซ่อม 10,000/ปี Gross Yield = 9.00% Net Yield ≈ 6.85% ถ้ากู้ 1.5 ล้าน ดอก 6.5% 30 ปี Cash-on-Cash ≈ 4.65%

ข้อควรรู้

• Yield สูงไม่ใช่ดีเสมอไป ต้องดูทำเล ความเสี่ยง และความยั่งยืนด้วย
• ค่าส่วนกลางคอนโดบางโครงการสูงถึง 50-80/ตร.ม. ต่อเดือน กระทบ Net Yield มาก
• อัตราว่าง 5-10% เป็นค่ามาตรฐานในกรุงเทพ ย่างดี 0-3%
• ค่าซ่อมบำรุงควรตั้งไว้ 1-2% ของราคาซื้อต่อปี
• ถ้า Cash-on-Cash ติดลบ แปลว่าเงินดาวน์ไม่สร้างกระแสเงินสดบวก แต่อาจได้กำไรจากราคาขาย

คำถามที่พบบ่อย

Yield เท่าไหร่ดี ในกรุงเทพ Gross Yield 5-8% ถือว่าน่าสนใจ ต่างจังหวัดอาจได้ 8-12% แต่ความเสี่ยงสูงกว่า

ควรซื้อสดหรือกู้ดี ถ้าดอกเบี้ยต่ำกว่า Net Yield กู้แล้วใช้เงินสดลงทุนที่อื่นอาจคุ้มกว่า ถ้าดอกสูงกว่า Yield ซื้อสดดีกว่า

ค่าส่วนกลางหักยังไง ค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายประจำ หักจากรายได้ค่าเช่าก่อนคำนวณ Net Yield

อัตราว่างคืออะไร คือช่วงเวลาที่ห้องว่างไม่มีผู้เช่า ตั้งไว้ 5-10% เพื่อประมาณการรายได้จริง

ลองกรอกข้อมูลอสังหาฯ ที่สนใจด้านบน แล้วดู Yield จริง ครับ