คำนวณค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (ขาย vs เช่า) | Savcurv

เครื่องคิดเลขค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ใช้ทำอะไร

เครื่องคิดเลขค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของ Savcurv ช่วยเจ้าของบ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์ หรือที่ดินเปล่า ประมาณยอดค่าคอมมิชชั่นที่ต้องจ่ายให้นายหน้าเมื่อขายหรือปล่อยเช่า พร้อมคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย 3% กรณีผู้ว่าจ้างเป็นนิติบุคคล และ VAT 7% กรณีนายหน้าจดทะเบียนนิติบุคคล ลดเวลาคำนวณจากหลายนาทีเหลือไม่กี่วินาที ลดข้อผิดพลาด และช่วยเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายจริงทั้งโหมดขายและโหมดเช่าในหน้าเดียว

ค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์คืออะไร

ค่านายหน้า (Real Estate Agent Commission) คือค่าตอบแทนที่เจ้าของทรัพย์จ่ายให้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์สำหรับการหาผู้ซื้อหรือผู้เช่าและประสานงานจนปิดดีลสำเร็จ โดยปกตินายหน้าจะได้รับจากฝ่ายผู้ว่าจ้างเพียงฝ่ายเดียว ตามจรรยาบรรณของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย (พ.ศ. 2544) เพื่อความโปร่งใส การจ่ายค่านายหน้าจะเกิดขึ้นเมื่อโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสมบูรณ์ (กรณีขาย) หรือเมื่อทำสัญญาเช่า (กรณีเช่า) ไม่ใช่จ่ายล่วงหน้า

ค่านายหน้าเกิดขึ้นเมื่อใด

• ขายบ้าน/คอนโด จ่ายเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินเสร็จและผู้ซื้อจ่ายเงินครบถ้วน
• เช่า จ่ายเมื่อผู้เช่าลงนามในสัญญาเช่าและวางเงินประกันเรียบร้อย
• ระหว่างการเจรจา หากดีลไม่สำเร็จ ส่วนใหญ่นายหน้าจะไม่ได้รับค่าตอบแทน (ตรวจสอบสัญญาว่าจ้างทุกครั้ง)

สูตรคำนวณค่านายหน้าที่เครื่องมือนี้ใช้

เครื่องมือนี้คำนวณตามสูตรมาตรฐานของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แยกเป็น 2 โหมด

โหมดขาย (Sale)

สูตรคำนวณ: ค่านายหน้าขั้นต้น = ราคาขาย × (อัตราค่านายหน้า ÷ 100)

• WHT 3% = ค่านายหน้าขั้นต้น × 0.03 (กรณีผู้ว่าจ้างเป็นนิติบุคคล)
• ค่านายหน้าสุทธิ = ค่านายหน้าขั้นต้น − WHT
• VAT 7% = ค่านายหน้าสุทธิ × 0.07 (กรณีนายหน้าจดทะเบียนนิติบุคคล VAT)
• ยอดที่ผู้ว่าจ้างต้องจ่ายรวม = ค่านายหน้าขั้นต้น + VAT

โหมดเช่า (Rent)

สูตรคำนวณ: ค่านายหน้า = ค่าเช่าต่อเดือน × จำนวนเดือนของค่าเช่า × ตัวคูณสัญญา

• ตัวคูณสัญญา = 1.0 เมื่อสัญญา ≥ 12 เดือน
• ตัวคูณสัญญา = จำนวนเดือนสัญญา ÷ 12 เมื่อสัญญา < 12 เดือน (pro-rate)
• WHT 3% และ VAT 7% ใช้หลักการเดียวกับโหมดขาย

อัตราค่านายหน้ามาตรฐาน ณ ปี 2569

อัตราที่ตกลงกันบ่อยในตลาดไทย (อ้างอิง DDproperty, LH Bank, โครงการ Smart Plus, Propertscout, Greenway Property)

• คอนโด/บ้านเดี่ยว: 3% ของราคาขาย
• ทาวน์เฮาส์: 3% ของราคาขาย
• ที่ดินเปล่า: 2-3% (มักจะต่ำกว่าบ้านสำเร็จรูป)
• อาคารพาณิชย์: 3-5% (ขึ้นกับมูลค่าและระยะเวลาหาผู้เช่า)
• บ้านโครงการเหลือขาย: 3-6%
• Ultra-luxury (>50 ล้านบาท ในกรุงเทพฯ): 3-6%
• เช่า: 1 เดือนของค่าเช่าต่อสัญญา 12 เดือน (มาตรฐาน) หรือ 1.5-2 เดือนกรณี high-end

อัตราที่ต่อรองได้

• อสังหราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท บางโครงการต่อรอง 2-2.5%
• ขายผ่าน "Free Listing" หลายนายหน้าอาจลดค่าตอบแทนเหลือ 2% เพื่อแข่งขัน
• เช่าสั้น 1-3 เดือนนายหน้าบางรายคิดครึ่งเดือน

วิธีใช้เครื่องคิดเลขค่านายหน้า

1. เลือกโหมด ขาย หรือ เช่า ที่แถบด้านบนของแบบฟอร์ม
2. เลือก ประเภททรัพย์ เช่น คอนโด บ้านเดี่ยว ที่ดิน ฯลฯ ระบบจะแนะนำอัตราที่เหมาะสม
3. กรอก ราคา (ราคาขายรวม หรือค่าเช่าต่อเดือน)
4. ปรับ % ค่านายหน้า ตามที่ตกลงกับนายหน้า (โหมดขาย) หรือ จำนวนเดือนของค่าเช่า + จำนวนเดือนสัญญา (โหมดเช่า)
5. เลือกว่า หัก WHT 3% หรือไม่ (กรณีผู้ว่าจ้างเป็นนิติบุคคล)
6. เลือกว่า นายหน้าจดทะเบียน VAT หรือไม่ (กรณีเป็นนิติบุคคล)
7. กดปุ่มคำนวณ หรือรอให้ระบบคำนวณอัตโนมัติเมื่อกรอกข้อมูลครบ
8. อ่านผลลัพธ์จากการ์ดผลและดูสัดส่วนในแผนภูมิวงกลม

ตัวอย่างการคำนวณค่านายหน้า

ตัวอย่างที่ 1: ขายคอนโด 3,000,000 บาท อัตรามาตรฐาน 3% ผู้ว่าจ้างเป็นนิติบุคคล นายหน้าบุคคลธรรมดา

• ค่านายหน้าขั้นต้น = 3,000,000 × 3% = 90,000 บาท
• WHT 3% = 90,000 × 3% = 2,700 บาท
• นายหน้าได้รับสุทธิ = 90,000 − 2,700 = 87,300 บาท
• ยอดที่ผู้ว่าจ้างต้องจ่ายรวม = 90,000 บาท (ไม่มี VAT เพราะบุคคลธรรมดา)

ตัวอย่างที่ 2: เช่าคอนโด 15,000 บาท/เดือน สัญญา 12 เดือน อัตรามาตรฐาน 1 เดือน ผู้ว่าจ้างเป็นนิติบุคคล

• ค่านายหน้า = 15,000 × 1 × 1.0 = 15,000 บาท
• WHT 3% = 450 บาท นายหน้าได้สุทธิ 14,550 บาท

ตัวอย่างที่ 3: เช่าคอนโด 15,000 บาท/เดือน สัญญา 6 เดือน อัตรา pro-rate

• ตัวคูณสัญญา = 6/12 = 0.5
• ค่านายหน้า = 15,000 × 1 × 0.5 = 7,500 บาท
• WHT 3% = 225 บาท นายหน้าได้สุทธิ 7,275 บาท

ตัวอย่างที่ 4: ขายคอนโด 50,000,000 บาท (Ultra-luxury) อัตรา 5% นายหน้าจด VAT

• ค่านายหน้าขั้นต้น = 2,500,000 บาท
• WHT 3% = 75,000 บาท
• นายหน้าได้สุทธิ 2,425,000 บาท + VAT 7% = 169,750 บาท
• ยอดที่ผู้ว่าจ้างต้องจ่ายรวม = 2,669,750 บาท

การอ่านผลลัพธ์จากเครื่องคิดเลข

ผลลัพธ์หลักประกอบด้วย 4 ค่าในตารางบนฟอร์ม

• ค่านายหน้าขั้นต้น = ค่าตอบแทนรวมก่อนหักส่วนใด ๆ
• WHT 3% = ภาษีที่ผู้ว่าจ้างหักไว้ส่งสรรพากร
• ค่านายหน้าสุทธิ = ยอดที่นายหน้าได้รับสุทธิ (ควรตรงกับจำนวนเงินโอนเข้าบัญชีนายหน้า)
• VAT 7% = ภาษีเพิ่มที่นายหน้าจดทะเบียนจะเรียกเก็บเพิ่ม
• ยอดที่ผู้ว่าจ้างต้องจ่ายรวม = ยอดจ่ายจริงทั้งหมดของเจ้าของทรัพย์ (commission + VAT)

แผนภูมิวงกลมจะแสดงสัดส่วนของค่านายหน้าขั้นต้น WHT และยอดสุทธิ ช่วยให้เห็นภาพว่าหัก WHT เป็นเงินเท่าไหร่ในมุมมองรวม

ข้อจำกัดและข้อควรระวัง

• เครื่องมือนี้คำนวณตามอัตรามาตรฐานอุตสาหกรรม อัตราจริงขึ้นกับการต่อรองระหว่างเจ้าของกับนายหน้า ควรระบุอัตราในสัญญาว่าจ้างเป็นลายลักษณ์อักษร
• กรณีผู้ว่าจ้างเป็นบุคคลธรรมดา ระบบจะไม่หัก WHT โดยอัตโนมัติ แต่หาก-nายหน้าตกลงออกใบ ภงด.3 ให้ สามารถเปิดใช้ได้
• VAT 7% จะคิดจากค่านายหน้าสุทธิ (หลังหัก WHT) ไม่ใช่จากค่านายหน้าขั้นต้น
• ไม่รองรับค่าคอมมิชชั่นแบบมีขั้นบันได (tiered commission) เช่น 5% ใน 1M แรก + 3% ในส่วนเกิน ให้ทำแยกรอบแล้วรวม
• ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมของนายหน้า (ค่าโฆษณา marketing) มักไม่รวมใน commission ให้ตกลงแยกว่าใครออก
• ในกรณีขายตลาด secondary บางโครงการอาจเรียกเก็บค่า Listing เพิ่ม ให้ตรวจสอบกับนายหน้าก่อนลงนาม
• โหมดเช่าไม่ได้รวมค่ามัดจำ เงินประกัน ค่าซ่อมแซม เป็นค่าใช้จ่ายแยก

สิ่งที่มักพลาด

• ลืมบอกให้นายหน้าออกใบหัก ภงด.3 ทำให้เครดิตภาษีของนายหน้าเสียหาย
• ลืมกรอกจำนวนเดือนสัญญาในโหมดเช่า ทำให้ค่านายหน้าคลาดเคลื่อนสำหรับสัญญาสั้น
• สับสนระหว่างค่านายหน้ากับค่าโอนและค่าจดจำนอง ค่าโอน 2%+0.01% และค่าจดจำนอง 1%+0.01% เป็นคนละรายการ (ใช้ เครื่องคิดเลขค่าโอนบ้าน ได้)
• คิดว่า "อัตรามาตรฐาน" คือบังคับใช้ จริง ๆ แล้วต่อรองได้เสมอโดยเฉพาะในยุค Listing ฟรี

เคล็ดลับการใช้ค่านายหน้าให้คุ้มค่า

• เทียบราคาจาก 3 นายหน้าขั้นไปก่อนตกลง เน้นผลงานย้อนหลัง 6 เดือนจริง ไม่ใช่แค่โฆษณา
• ตกลงอัตราเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุชัดเจนว่าใครจ่ายค่าโฆษณา ค่าทำเล และค่าประสานงาน
• หากขายบ้านพร้อม Listing ฟรี บางนายหน้ายอมลด commission เป็น 2-2.5%
• กรณี WHT ผู้ว่าจ้างเป็นนิติบุคคล ตรวจให้นายหน้าออกใบ ภงด.3 ภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป
• กรณีนายหน้าจด VAT ต้องออกใบกำกับภาษีให้ เก็บไว้ตรวจสอบอย่างน้อย 5 ปี
• โหมดเช่า หากสัญญา 6 เดือน ให้แจ้งนายหน้าเป็น pro-rate (0.5 เดือน) จะถูกกว่าจ่ายเต็ม
• ระวังนายหน้า "ทั้งสองฝ่าย" (รับจากทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย) ผิดจรรยาบรรณ ควรหลีกเลี่ยง

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

• ค่านายหน้า 3% ของราคาขาย เป็นอัตราบังคับหรือไม่? ไม่ใช่อัตราบังคับ เป็นฉันทามติมาตรฐานในอุตสาหกรรม เจ้าของต่อรองได้เสมอ อัตราที่พบบ่อยอยู่ระหว่าง 2% ถึง 6% ขึ้นกับประเภททรัพย์ ทำเล และบริการเสริม
• ผู้ว่าจ้างเป็นบุคคลธรรมดาต้องหัก WHT 3% หรือไม่? กฎหมายไม่บังคับ เพราะผู้รับเป็นนายหน้าบุคคลธรรมดา รายได้จาก commission ต้องถูกนำไปรวมเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเอง แต่คู่สัญญาสามารถตกลงให้หัก WHT ได้เพื่อความสะดวก
• นายหน้าจดทะเบียนนิติบุคคล คิด VAT จากค่าไหน? VAT 7% คิดจากค่านายหน้าสุทธิ (หลังหัก WHT 3%) ไม่ใช่จากค่านายหน้าขั้นต้น เพราะ WHT เป็นการหัก ณ ที่จ่ายทางภาษี ไม่ใช่ส่วนหนึ่งของรายได้
• เช่าสัญญา 6 เดือน ค่านายหน้าคิดยังไง? ค่านายหน้าจะ pro-rate ตามสัดส่วน เช่น 6 เดือน = 6/12 = 0.5 ดังนั้นค่านายหน้ามาตรฐาน 1 เดือนจะกลายเป็น 0.5 เดือนของค่าเช่า ตามอัตราที่ตกลงกัน
• จ่ายค่านายหน้าก่อนโอนได้หรือไม่? หลักการ ค่านายหน้าจะจ่ายเมื่อปิดดีล เพื่อให้คายแรงจูงใจที่ตรงกัน หากมีข้อสงสัยให้ดูว่านายหน้ามีประสบการณ์และทุนตัวเองหรือไม่ เพราะบางรายขอจ่ายล่วงหน้าเพื่อซื้อโฆษณา
• นายหน้าผู้แนะนำลูกค้า (referral) เก็บค่าใช้จ่ายจากเจ้าของได้หรือไม่? ตามจรรยาบรรณ นายหน้าผู้แนะนำจะไม่คิดค่าใช้จ่ายเพิ่ม แต่อาจได้รับ "split commission" จากนายหน้าหลัก หากคุณถูกเรียกเก็บให้สอบถามที่มาให้ชัดเจน
• ขายผ่านนายหน้าแล้วเกิดปัญหา สามารถเรียกเงินคืนได้หรือไม่? ขึ้นกับเงื่อนไขในสัญญาว่าจ้าง ส่วนใหญ่หากนายหน้า "ไม่ปฏิบัติตามจรรยาบรรณ" หรือ "แจ้งข้อมูลเท็จ" อาจร้องเรียนสมาคมนายหน้าฯ ได้ แต่โดยตรงส่วนใหญ่จะไม่คืน เพราะถือว่านายหน้าได้ทำหน้าที่แล้ว

ค่านายหน้า คือ ค่าใช้จ่ายปกติในการขายและเช่า แต่ควรเข้าใจทั้งสูตร ข้อจำกัด และข้อกำหนดภาษี เพื่อต่อรองและจ่ายอย่างมีประสิทธิภาพ