คำนวณค่าโอนบ้านและจดจำนอง ภาษีขายบ้าน คอนโด 2569

คำนวณค่าโอนบ้าน คอนโด ที่ดิน มีอะไรบ้าง?

การซื้อขายบ้านหรือคอนโดไม่ได้มีแค่ราคาขาย แต่ยังมี ค่าใช้จ่ายแฝง ที่ต้องจ่ายให้กรมที่ดินและกรมสรรพากร ค่าใช้จ่ายเหล่านี้มักทำให้งบประมาณบานปลายหากไม่เตรียมตัว เครื่องมือนี้คำนวณให้ครบทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย พร้อมอัปเดตมาตรการลดค่าธรรมเนียมจากรัฐ

ค่าใช้จ่ายหลัก 5 รายการ

1. ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer Fee)

ปกติ 2% ของราคาประเมินกรมที่ดินหรือราคาขาย (เลือกอันสูงกว่า) ผู้ซื้อและผู้ขายหารครึ่งตามธรรมเนียม แต่ปัจจุบันมีมาตรการรัฐลดเหลือ 0.01% สำหรับบ้าน/คอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (ถึง 30 มิ.ย. 2569)

2. ค่าจดจำนอง (Mortgage Registration)

ปกติ 1% ของยอดเงินกู้ ปัจจุบันมาตรการลดเหลือ 0.01% สำหรับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax - SBT)

3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (สูงกว่า) ผู้ขายจ่าย ถ้าถือครองน้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี ถ้าจ่าย SBT แล้ว ไม่ต้องจ่ายอากรแสตมป์

4. อากรแสตมป์ (Stamp Duty)

0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (สูงกว่า) จ่ายแทน SBT เมื่อถือครอง 5 ปีขึ้นไป และมีชื่อในทะเบียนบ้าน 1 ปีขึ้นไป หรือได้รับมรดก/ให้เปล่า (ได้รับยกเว้น SBT)

5. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)

ผู้ซื้อมีหน้าที่หักไว้ก่อนจ่ายเงินให้ผู้ขาย คำนวณจากราคาประเมินโดยหักค่าใช้จ่ายเหมาตามปีที่ถือครอง แล้วนำไปคิดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได หารด้วยปีที่ถือครอง แล้วคูณกลับด้วยปีที่ถือครอง

อัตราหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง (บุคคลธรรมดา)

• น้อยกว่า 1 ปี: 0%
• 1-2 ปี: 40%
• 2-3 ปี: 50%
• 3-4 ปี: 60%
• 4-5 ปี: 70%
• 5-6 ปี: 75%
• 6-7 ปี: 80%
• 7-8 ปี: 85%
• 8 ปีขึ้นไป: 92%

ถ้าอสังหาฯ ได้รับมาเป็นมรดกหรือให้เปล่า หักค่าใช้จ่ายได้ 50% ทันที ไม่ขึ้นกับจำนวนปี

บริษัทผู้ขาย

หัก ณ ที่จ่าย 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (สูงกว่า) ไม่ต้องคิดแบบขั้นบันได นำไปเครดิตภาษีเงินได้นิติบุคคลได้

ตัวอย่างคำนวณ

ซื้อคอนโด 3.2 ล้านบาท ราคาประเมิน 3 ล้าน กู้ 2 ล้าน ใช้มาตรการรัฐ ผู้ซื้อจ่ายค่าโอน 50%:

• ค่าโอนรวม = 3,200,000 × 0.01% = 320 บาท
• ผู้ซื้อจ่ายค่าโอน = 160 บาท
• ค่าจดจำนอง = 2,000,000 × 0.01% = 200 บาท
• รวมผู้ซื้อ = 360 บาท (ประหยัดจากปกติ ~52,000 บาท)

ขายคอนโดเดียวกัน ถือ 3 ปี ชื่อบ้าน 2 ปี:

• SBT = 3,200,000 × 3.3% = 105,600 บาท
• หักค่าใช้จ่าย 60% → เงินได้สุทธิ = 3,200,000 × 40% = 1,280,000
• เงินได้ต่อปี = 1,280,000 / 3 = 426,667
• ภาษีต่อปี = 27,500 บาท (ขั้นบันได)
• หัก ณ ที่จ่าย = 27,500 × 3 = 82,500 บาท
• ผู้ขายจ่ายค่าโอน = 160 บาท
• รวมผู้ขาย = 188,100 บาท

เคล็ดลับการเจรจา

• ค่าโอนปกติหารครึ่ง -- แต่ต่อรองได้ตามสัญญาซื้อขาย
• ภาษีผู้ขายเป็นหน้าที่ผู้ขาย แต่บางคนขอผู้ซื้อช่วย -- เตรียมงบไว้ก่อน
• ใช้ราคาประเมินเป็นฐาน -- ถ้าราคาขายต่ำกว่าประเมิน ใช้ประเมิน (สูงกว่า)
• ถือครองนานเกิน 5 ปี = ประหยัด SBT มาก
• มรดก/ให้เปล่าได้ยกเว้น SBT แต่ต้องจ่ายอากรแสตมป์ + หัก ณ ที่จ่าย
• ตรวจสอบมาตรการรัฐล่าสุด -- สิทธิ์อาจมีเงื่อนไขเปลี่ยน

คำถามที่พบบ่อย

ใครต้องจ่ายค่าโอน?

ตามธรรมเนียมหารครึ่ง แต่สามารถตกลงในสัญญาได้

ถ้าขายต่ำกว่าราคาประเมินจะใช้ราคาไหน?

กรมที่ดินใช้ราคาที่สูงกว่าเสมอ (ขายหรือประเมิน) ตามกฎหมาย

ค่าธรรมเนียม 0.01% ใช้ได้ทุกบ้านไหม?

ใช้กับบ้าน/คอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท โอนพร้อมจดจำนอง ถึง 30 มิ.ย. 2569

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคืออะไร?

เป็นภาษีเงินได้ของผู้ขาย แต่ผู้ซื้อต้องหักไว้ก่อนจ่าย ผู้ขายนำไปใช้เป็นเครดิตภาษีสิ้นปีได้

ขายบ้านที่ได้มาเป็นมรดกเสียภาษีเท่าไหร่?

ได้รับยกเว้น SBT แต่ต้องจ่ายอากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (หักค่าใช้จ่าย 50% เหมา)

ใส่ข้อมูลของคุณด้านบนแล้วกดคำนวณ รู้เลยว่าต้องจ่ายเท่าไหร่ ครับ